Le viager est une modalité de cession immobilière dans laquelle le prix de vente est converti en rente viagère versée jusqu’au décès du vendeur (crédirentier). Ce montage patrimonial intéresse autant les vendeurs — souhaitant se constituer un complément de revenus — que les acheteurs en quête d’investissement immobilier à condition suspensive. Pour un CGP, maîtriser le calcul viager est essentiel pour conseiller ces deux typologies de clients.
Simulateur viager pour CGP
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Contexte réglementaire
La valorisation d’un viager repose sur les tables de mortalité de l’INSEE et sur l’espérance de vie du crédirentier au moment de la vente. Le bouquet — fraction du prix payée comptant — est librement déterminé entre les parties. La rente est indexée sur un indice contractuel (souvent l’indice des prix à la consommation). Fiscalement, le vendeur bénéficie d’une exonération partielle de la rente perçue selon son âge : 30 % imposable pour un crédirentier de 70 ans et plus.
Fonctionnalités
Ce que calcule le simulateur viager Difi+
Le simulateur viager de Difi+ permet de calculer la valeur vénale du bien, de déterminer le montant de la rente mensuelle ou annuelle en fonction du bouquet choisi et de l’âge du crédirentier, d’estimer la part imposable de la rente selon la tranche d’âge, et de simuler des scénarios de viager occupé versus viager libre, avec la valeur d’occupation intégrée au calcul.
Bénéfices
Pourquoi c’est utile pour un CGP
Le viager est souvent méconnu des clients. Un CGP capable de présenter un calcul précis — bouquet, rente, fiscalité — lors d’un rendez-vous transforme un sujet complexe en opportunité concrète. Le simulateur Difi+ automatise les calculs actuariels et permet de comparer plusieurs scénarios en quelques minutes, avec un export PDF professionnel.
FAQ
Questions fréquentes
Quelle table de mortalité est utilisée pour le calcul ?
Le simulateur utilise les tables de mortalité Institut INSEE (TD 88-90 ou tables 2014-2016 selon le contexte), conformément aux usages professionnels.
La décote d’occupation est-elle intégrée ?
Oui, pour un viager occupé, le simulateur applique une décote liée au droit d’usage et d’habitation du crédirentier, variable selon l’âge.
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